2018. aasta 4. kvartali UBS-i globaalse kinnisvara mullide indeks

Ajakiri Palace on uhke, et kinnisvara- ja tehnoloogiainvesteeringute projektides osaleva Singapuris asuva Panache Management Pte Ltd asutaja Alexander Karolik Shlaen avaldab oma mõtteid selle UBS 2019 kinnisvaramullide indeksi aruande kohta. Selle aasta alguses avaldatud UBS globaalse kinnisvara mullide indeks pakub meile paar märkust Singapuri, Tokyo ja Hongkongi kohta, mis on indeksi ainsad Aasia linnad. Tokyo hinnad on viimased 4–5 aastat tõusnud, hoolimata Jaapani negatiivsest demograafiast, mis lõpuks kinnisvarahinnad alla tõmbab. Enamik Tokyosse suunduvast elanikkonnast on kohalike poolt, kes hülgavad väiksemad linnad ja kolivad sellesse tohutusse majanduskeskusesse.

Singapuri kinnisvara vastupidavus püsib endiselt

“UBS globaalse kinnisvara mullide indeks seab eluasemeturu pikaajalisse perspektiivi ja selle eesmärk on jälgida globaalsete linnade kinnisvarahinnamullide riski,” - UBS

Ka elavad välismaised ostjad elamispindade osas väga aktiivselt, kuid mõnele võib tekkida küsimus, kellele nad mõne aasta pärast väljapääsu otsides kinnisvara müüvad. On ebatõenäoline, et kohalikud inimesed ostavad, ja kindlasti ei suuda nad loodavat tühimikku täita isegi siis, kui osa praegustest investoritest otsustas müüa. Ehkki enamik inimesi peab Jaapanit turismiobjektina atraktiivsemaks ja strateegilistel asukohtadel asuvad majutusasutused saavad Airbnb-stiilis tulu eest head rentimist.

"Globaalsel tasandil kaalub majanduslik ebakindlus üles intressimäärade languse mõju linnade eluaseme nõudlusele," ütles UBSi globaalse varahalduse investeeringute juht Mark Haefele. "

Hongkong, nagu alati, on kõrgel kohal selliste indeksite korral, millel on väga positiivsed omadused. Kuid selles igavesti nõudlikus linnas peame ikkagi hindade alandamist nägema, et isegi enneolematud sotsiaalsed rahutused ei näi mõjutavat selle stratosfääri hindu. Tuleks küsida, kas hinnakujundus on “mull” või tuleneb see tegelikust tugevast nõudlusest selle superlinna kinnisvara järele. Ja ilma igasuguse kahtluseta maksavad Hongkongersid oma kodude eest kallilt. Nad vajavad 22 aastat tööd, et osta oma linnas sama korter, mis võtab vaid 12 aastat Singapurist.

Kvalifitseeritud töötaja faktid ja see, kuidas ta kinnisvara ostmiseks elatist teenima peab

See viib meid Singapuri. Kõigist UBS ülemaailmse kinnisvara mullide indeksi 24 maailma linnast on vaid neljal nende kinnisvara hetkeväärtus alla omahinna 2008. aastal. Need neli linna on Milano, Chicago, Dubai ja Singapur. UBS osutab, et hind on Singapuri turu jaoks õiglane, kuid lugejad peaksid arvestama, et kui teised indeksis nimetatud linnad on arvutatud nende kinnisvaraturu laias tähenduses, on Singapuris umbes 80 protsenti turust valitsuse all. asutused kontrollivad, mida nimetatakse Housing Development Board ehk HDB.

Mis tähendab, et vaid 20 protsenti Singapuri kinnisvaraturust on eraturul. Valdav enamus Singapuri elanikest omavad HDB-sid ja elavad seal, väike osa Singapuri elanikest aga korterites ja kinnistutes. Enamik kortereid renditakse välismaalastele, kellele HDB-de ostmine või rentimine on seadustega piiratud. Seega pole arvutus, kui palju aastaid Singapuris kinnisvara ostmiseks kulub, siin täiesti õigustatud, kuna subsideeritud HDB ostmiseks kulub kohalikel kodanikel palju vähem aastaid. Neid punkte arvesse võttes on üsna selge, et Singapuri eraturg on selle tegelikust väärtusest palju madalam. Singapur on end ikka ja jälle tõestanud, et see on globaalses mastaabis suhteliselt taskukohane. Kuid kehtivate karmide jahutusmeetmete tõttu ei tõuse hinnad kiiresti niipea. Nende meetmete eesmärk on viia eraturu hinnad allapoole nende tegelikku väärtust, nagu näeme sellest indeksi võrdlusest. Kui Singapuri hinnad viimase 10 aasta jooksul langesid, kasvasid ka kohalike elanike sissetulekud. Minu hinnangul on kinnisvarahindade püsiv tõus keskpikas ja pikas perspektiivis. Samuti ennustan, et intressimäärad on lähiaastatel pehmed, mis võib kiirendada selle piiratud ja atraktiivse kinnisvaraturu väärtustamist. Alex Shlaeni teiste lugude kohta saate lugeda siit.

Luxury Expert kolumnist - Aleksander Karolik-Shlaen

Aleksander Karolik Shlaeni kohta
Alexander Karolik Shlaen, MBA, on Singapuris asuva Panache Management Pte Ltd asutaja, mis esindab Astoni Aston Martin Interjööri, Tonino Lamborghini Casa ja Formitalia disainiliine. Panache Management tegeleb kinnisvara- ja tehnoloogiainvesteeringute projektidega ning pakub luksus interjööre ja disaini eksklusiivsetele kinnisvarale, eralennukitele ja superettidele. Shlaen on esinenud erinevates piirkondlikes ja ülemaailmsetes meediakanalites ning kirjutanud alates 2009. aastast piirkondlike ettevõteajakirjade veergudest Luxury Expert. Ta oli ka Asia Property Awards kohtunikekogu esimees ja teda püütakse sageli külastada väljakujunenud ärifoorumitel. Lisateave PanacheManage.com

Veel üks ülevaade: Loendis Sotheby’s International Realty, Singapur.

Han Huan Mei, teadusuuringute direktor, nimekirjas Sotheby’s International Realty.

Hinnamullid esinevad teadaolevalt enamikul kinnisvaraturgudel nüüd ja siis - selle märgid on eluasemehindade kiirem tõus kui sissetulekute kasv, madalad intressimäärad, ülemäärane hüpoteeklaenude andmine, kõrge likviidsus ja välismaiste tulude sissevool. fondidest.UBS-i diagramm näitab, et Hongkong, München, Toronto, Vancouver ja Amsterdam olid 2018. aastal viis kõige kallimat linna elamute hindade kiire tõusu tõttu. Skaala teises otsas hinnati Chicagot alahinnatuks, Milanot, Singapuri ja Bostonit hinnati õiglaselt. Singapuri elamuturg on kontrollitud vabaturg, kuna valitsus jälgib seda tähelepanelikult ja sekkub stabiilsuse ja jätkusuutliku hinnatõusu tagamiseks. Sekkumised on vajalikud, et eramajade hinnad püsiksid ühtlasel tasemel, investeerides süsteemis kõrgele likviidsusele. Alati muudab Singapuri püsiv turvapaiga staatus soodsa sihtkoha kinnisvarainvesteeringute tegemiseks. Jahutavad meetmed, nagu rahastamise karmistamine ja kõrgemate tempelmaksude kehtestamine, on Singapuris olnud üsna edukad, kuid teistes linnades, näiteks Hongkongis ja Vancouveris, mitte.

“Singapur on püsinud üsna hinnatud kategoorias, mulliriski osas suhteliselt muutumatuna. Singapuri elamuturg on kontrollitud keskkonnas vaba turg, kuna valitsus jälgib seda tähelepanelikult ja sekkub, et tagada turu stabiilne stabiilsus ja jätkusuutlik hinnatõus. Sekkumised on vajalikud, et eramajade hinnad püsiksid ühtlasel tasemel, investeerides süsteemis kõrgele likviidsusele. Alati muudab Singapuri püsiv turvapaiga staatus soodsa sihtkoha kinnisvarainvesteeringute tegemiseks. Jahutavad meetmed, nagu rahastamise karmistamine ja kõrgemate tempelmaksude kehtestamine, on Singapuris olnud üsna edukad, kuid teistes linnades, näiteks Hongkongis ja Vancouveris, mitte. Võrreldes võib ülehinnatud elamuturg seista silmitsi suuremate riskidega, kui seisame silmitsi USA ja Hiina pikaajalise kaubandussõja ja mittemidagiütlevast Brexitist tuleneva majanduslanguse vastutuulega. ” - Han Huan Mei, teadusuuringute direktor, List Sotheby’s International Realty.

UBS 2019 hinnatõus

Kuna silmitsi seisab USA ja Hiina pikaajalise kaubandussõja ja mittemidagiütlevast Brexitist tuleneva majanduslanguse vastutuul, on ülehinnatud elamuturgu raske muuta, et muuta kodud taskukohasemaks.

Boxed: Mis juhtub APAC-is

UBS globaalse kinnisvara mullide indeksi kohaselt: mullide indeksi skoorid pole APAC-i linnades viimase nelja kvartali jooksul suurenenud. Hongkongis on hoog vähenenud ja hinnad on alates 2018. aasta keskpaigast veidi langenud. Vaatamata sellele, et linn on viimase 10 aasta jooksul kahekordistunud, pole linn endiselt mulliriskiga territooriumil, kuid põhimõttelisi suundumusi vastupidiselt näha pole. Sellegipoolest on järgmise paari kvartali jooksul tõenäoliselt suurem hindade kõikumine. Seevastu Singapuri elamuturg on viimastel aastatel olnud märkimisväärselt stabiilne. Regulatiivne karmistamine on osutunud tõhusaks ja pidurdanud liigset hinnatõusu. Reaalsed hinnad on põhimõtteliselt samal tasemel kui 2012. aastal, nii et linn jääb õiglase väärtusega territooriumile. Sydneys, linnas, mis asus mulliriskiga territooriumil alles kaks aastat tagasi, on hinnad langemas. Neid parandati kahekohalise arvu abil aasta jooksul, langetades indeksiskoori märkimisväärselt. Väiksem välisostuaktiivsus ja tihedam hüpoteeklaenude andmine vaigistasid üldist nõudlust jätkuvalt. Seevastu Tokyos on hinnad alates 2014. aastast tõusnud 5 protsenti aastas, lahus ülejäänud riigist. Selle tagajärjel on turg ühinenud väga taskukohaste linnade rühmaga ja väärtus on tõusnud.