Mis saab Londoni kinnisvarajärgsest Brexitist edasi?

Tundide ja päevade jooksul pärast Ühendkuningriigi referendumit, kus 51,9% valijatest otsustas Euroopa Liidust lahkuda, vaatas suur osa riigist šokis. Kampaania oli olnud kibe ja vistseraalne, seda ajendas retoorika õhutamine Suurbritannia sisserände, majanduse ja bürokraatliku eliidi ümber, kuid paljud Suurbritannias ja mujal maailmas ei osanud loota, et puhkusehääletus on ülekaalus.

Kui maailm leppis tulemustega, reageerisid turud sellises mahus, mida pole olnud näha alates finantskriisist. Nael langes madalaimale tasemele alates 1985. aastast, Aasia aktsiad langesid ja paar päeva hiljem tuli uudis, et Standard & Poor’s on riisunud Suurbritannia oma triple-A krediidireitingu. Hääletus pani rahva üles kibedaid lahutusläbirääkimisi pidama ja kuna 28-liikmelise EL-i kaubandusplokist lahkuva riigi jaoks pole pretsedenti, valitseb ebakindlus selle üle, kuidas täpselt Ühendkuningriik oma uue positsiooni poliitilises ja majandusmaastik.

See ebakindlus on juba mõjutanud kinnisvaraturgu, eriti Londonis, kus mõned ostjad on ostmisest loobunud, muretsenud linna tuleviku pärast. Suurbritannia riigikassa hoiatas enne hääletust, et elamukinnisvara hinnad on koguni 18% madalamad, kui riik hääletab riigist lahkumise poolt. IHS Economics'i Euroopa ja Suurbritannia peaökonomist Howard Archer ütles, et elamuturu aktiivsus ja hinnad on „väga tõsise riskiga ulatuslikuks ja märkimisväärseks languseks pärast Ühendkuningriigi otsust lahkuda Euroopa Liidust. Ta ennustab, et koduhinnad võivad 2016. aasta teises pooles langeda 5% ja 2017. aastal veel 5%.

"Hääletus Brexiti poolt tekitab Londoni peamisel elamuturul uue ebakindluse perioodi," ütles Londoni Knight Franki üleilmne uuringute juht Liam Bailey. "Mõni nõudlus, eriti investorite järele, viibib ja mõnel juhul suunatakse ümber".

Brexit esindab uut ebakindlust pärast sündmuste jada, mis on juba Londoni kinnisvaraturu summutanud. Aastatel 2009–2014 tegi London korduvalt pealkirju ülikergete häärberite rekordilise müügi kohta jõukatele ostjatele Venemaalt, Lähis-Idast ja Aasiast, paljud neist linna keskosas, nn kuldsed sihtnumbrid, mis hõlmavad Belgraviat , Knightsbridge, Kensington, Mayfair ja Holland Park. Alates 2014. aastast on turg siiski aeglustunud. ”

Osa vastutuult on tulnud maksude näol. Uue tempelmaksu määr, mis kehtestati 2014. aasta detsembris, nõuab 10% kinnisvaralt, mille väärtus on üle 925 000 Inglise naela (1,3 miljonit USD), ja 12% neilt kinnisvaralt, mis ületab 1,5 miljonit Inglise naela (2,5 miljonit USD). Alates selle aasta aprillist maksavad teise kodu ja üürikinnisvara ostjad veel ühe maksu; 3% tempelmaksu lisatasu, mis on ette nähtud investorite ja esmakordsete ostjate vahelise turu tasakaalustamiseks.

Uute templimaksumäärade mõju oli turul juba tunda ning 2 miljoni USA dollari plussvahemikus registreeriti palju vähem tehinguid. Seejärel andis Brexiti kampaania ostjatele ja müüjatele veelgi pausi. "Ostjad ja müüjad lükkasid otsused edasi plaanimata majanduslikule ja poliitilisele territooriumile pääsemise tõttu," ütles Knight Franki Londoni elamusuuringute juht Tom Bill. Knight Franki andmetel püsis nõudlus 2016. aasta mais tagasihoidlik isegi nende kinnisvaraobjektide osas, kus küsivad hinnad olid langenud vähemalt 10%.

Linnas, mis võtab rahvusvahelistelt turgudelt märkimisväärseid investeeringuid, on kohalikud poliitilised murrangud vaid mõistatuse osa. Viimase aasta jooksul on Suurbritannia kinnisvarainvesteeringute peamised välisinvestorid tabanud oma tagasilööke: madalad naftahinnad Lähis-Idas, valuutaprobleemid Venemaal, majanduslangus Brasiilias ja aktsiaturu ebastabiilsus Hiinas, mis kõik on kaasa aidanud mõnele kõrgele - lõpeta tehingud. Mideasti investorid moodustasid 2014. aastal 15% Londoni kesklinna peamistest ostjatest; 2015. aastal moodustasid need 4%.

Ettevõtte Savills maailmauuringute juhi Yolande Barnesi sõnul sai Brexiti kampaania mugavaks vabanduseks juba aset leidnud turu aeglustumisele. Hoiuste arv näitab, et Londoni kesklinnas langesid hinnad 2015. aastal 6% ja tehingumahud kahanesid koguni 40%. "Brexit on inimestele olnud väga heaks ettekäändeks mitte teha midagi turul, kus inimesed poleks niikuinii midagi teinud," ütleb Barnes.

Sellegipoolest on ootamatu referendumi tulemus lisanud veel ühe suurema tõkke turule, mis veel kohanes tempelmaksude ja globaalsete geopoliitiliste teguritega. "Londoni peaministri kinnisvaraturul oleks kasu sellest, mis tundub lähitulevikus ebatõenäoline: juhtumiteta kuus kuud," ütleb Knight Franki Tom Bill.

Mõne välisinvestori jaoks on praegune ebastabiilsus siiski võimalus. Suurbritannia naelsterlingi odavnemise tulemusel saavad ostjad Londoni kinnisvara ostmisel suuremat väärtust, ütles Mayfairil asuv maakler Peter Wetherell. "Välismaiste ostjate jaoks korvab naelsterlingi suur ja dramaatiline langus tõhusalt riigilõivu ja maksukohustusi ning muudab Londoni peamise kinnisvara tulusaks investeeringuks ülemeremaade investoritele piisavalt julgeks, et hoolimata turu ebakindlusest punt võtta".

Beechami katusekorteri terrass

Paljude jaoks, kes usuvad Londoni pikaajalisse vastupidavusse, ei muuda praegused turuhäired linna üldist atraktiivsust, eriti kui rikkuse säilitamise varjupaik.Knight Franki uuringud näitavad, et viimase kümnendi jooksul on linn arenevatelt turgudelt kokku kogunud rohkem kui kaks korda rohkem kõrge netoväärtusega inimesi (114 000) kui USA ja Austraalia kokku (vastavalt 42 000 ja 22 000). Investoreid tõmbab linna turvalisus, head koolid, roheline keskkond ja keskne ajavöönd - tegurid, mis Brexiti hääletuse tulemusel tõenäoliselt ei muutu.

Linn investeerib aktiivselt ka tulevikku. Kinnisvaraturu laiem vaatlus näitab ka, et kuigi nõudlus Prime Central Londoni kinnisvara järele on viimastel aastatel vähenenud, on huvi suurenenud Londoni ümber, kus taastamiskavad ning uuendatud ühenduvuse ja infrastruktuuri projektid muudavad luksuslikku maastikku elamine.

"Kuna Londoni kuldsed sihtnumbrid muutusid pärast finantskriisi vähem taskukohaseks, on ostjad otsinud üha paremat väärtust kaugemalt", ütles Tom Bill. Ehkki nad otsivad paremat väärtust, tahavad nad siiski oma klassi parimaid spetsifikatsioone ja rajatisi ning see tähendab, et üha enam keskendutakse skeemide kvaliteedile, mitte soovile olla konkreetses piirkonnas.

Arendajad on selle nõudmise ära kasutanud ja see tõstab uusehitiste üldist kvaliteeti, mis hõlmavad üha enam puhkepakette, teenuseid, äri- ja kultuurikomponente. Kui sellised katsed urbanismi ja koha kujundamise alal on tavalised sellistes linnades nagu Miami, Hongkong või Singapur, on need Londonis suhteliselt uus nähtus.

Southbank, mis oli üks esimesi taaselustatud valdkondi, ei olnud varem jõukate investorite kaardil, kuid on teiste peamiste naabruskondadega võrreldes kiiremat kasvutempot näidanud ja on näide sellest, kuidas uued turud saavad küpseda, ütleb Tom Bill. Lisaks The Shardile (Lääne-Euroopa kõrgeim hoone) asub piirkonnas Foster + Partnerite kavandatud More London ja One Tower Bridge, Berkeley Homesi projekt One Tower Bridge, mis ühendab luksuslikud elukohad poodide, restoranide, jalakäijatega kõnniteed ja elav jõeäärne park.

Lisaks kultuurilistele pakkumistele teatas populaarne Londoni brasserii The Ivy hiljuti plaanist avada esimese torni koht One Tower Bridge'is ning Londoni teater võtab peagi kasutusele arenduse 900-kohalise uppunud teatri. Skeem ise hõlmab välistingimustes elamiseks märkimisväärset ruumi, mis on ka Londoni jaoks uudsus. "Selle projekti juures on eriline see, kui palju on dünaamilisi terrassi- ja katusealuseid ruume koos väliköökide, kümblustünnide ja vaatetornidega," ütleb projekti kavandanud Squire & Partnersi partner Murray Levinson.

Katuseterrassi ja kümblustünniga komplekteeritud Toweri katusekorteri ülaosast on näha Thamesist kuni Londoni linna, Toweri sillani, Londoni tornini ja kaugemalegi. Jõe poole suunatud madalamatel hoonetel on klaasist lükanduksed, mis avanevad laiadele terrassidele, vaatega linnahalli ja Tornisillale. Vaated on olnud projekti tugevaks müügiargumendiks, kuna seda on praegu müüdud 90%. Samuti on miinuseks ehituskvaliteet (interjööris on käsitööna valmistatud tisleritooted, poleeritud marmorist töötasapinnad, Miele seadmed ja koduautomaatikasüsteemid) ning mugavuste pakett: ööpäevaringne uksehoidja teenus Harrods Estateselt, spordisaal, spaa ja sisebassein on kaasatud. Järele jääb umbes 23 ühikut, sealhulgas valitud katusekorterid. Nende hind on umbes 3900 USD ruutmeetri kohta.

Segakasutuse kontseptsioon levib ka suuremas Londonis selliste kavadega nagu Nine Elms, mis hõlmab 20 000 uut kodu, ja läänes White City, mis on 10 miljardi USA dollari suuruse kapitaalremondi eesmärk ja mille eesmärk on muuta piirkond täpiliseks. , suuresti ärimaastik elavaks naabruskonnaks, kus on 5000 uut kodu, kauplust ja meediumiga seotud ettevõtete kontorikeskus. Taaselustamise käigus muudab Londoni arendaja Stanhope endise BBC peakorteri luksusresidentideks.

Idas paljunevad kõrged tornid ka linnas, mida kunagi defineeris ühtlasem, väikesemahuline urbanism. Canary Wharfis on Herzog & de Meuron kavandanud uue torni, hüüdnimega Rolling Pin selle kõrge silindrikujulise kuju tõttu, ja Foster + Partners on projekteerinud South Quay Plaza, kõrgeima elamuprojekti, mida praegu ELis ehitatakse.

Canary Wharfi elamu pool, London

Canary Wharf, mis on ajalooliselt hõivatud sadam ja hiljuti kasvava finantspiirkonna paik, on muutumas ka üha ihaldamaks elukohaks. Tulevase kasvu ootusi tugevdab uue Crossrail Line tulek, mis peaks toimuma 2018. aastal ja mis lühendab märkimisväärselt Londoni kesklinna sõiduaegu. Tänapäeval on piirkond endiselt suuresti korporatiivne, kuid kogukonna küpsemise ajal kavatsevad arendajad ühendada elamu- ja äriprogrammid suurenenud ühenduvusega.

"Canary Wharf on muutumas mitmeotstarbeliseks kasutamiseks ja kasvab 200 000 elanikuni," ütleb South Quay Plaza arendava Berkeley Homesi tegevdirektor Harry Lewis. "Renditootlus on siin suurem ja Crossraili saabumine on mängude vahetaja."

South Quay Plaza asub veepiiril otse CBD vastas ja kuigi paljud külgnevad hooned on ehitatud otse kaldajoone servale, soovis Foster + Partnersi stuudio juhataja Grant Brooker sellele saidile erinevalt läheneda. "Tähtis on päevavalgus läbi lasta",
ütles ta, selgitades, et kuubikujuliste tornide, millel on suhteliselt väike jalajälg (üle 64% alast ei arendata), viltu kallutades, suutis ta luua veel palju säritusi. "Hoonel pole tagumist külge," ütleb ta. “Igal üksusel on fantastiline fassaad”.

Brookeri meeskond kasutab ka oma ulatuslikku kogemust hoonete rahvusvahelisel projekteerimisel, et luua terviklik mugavuste programm, mis hõlmab terviseklubi, spaa ja 20-meetrist basseini ning elanike klubi salongit, mis hõlmab kogu 56. korrust ja sisaldab baari, läbivaatusruumi ja suur terrass. "Seda tüüpi mugavused, mis on vajalikud hoone reaalseks tööks, puudusid varasemates arengutes Londonis," ütles Brooker.

2020. aastal alguse saanud South Quay Plaza hõlmab 888 ühikut 36- ja 68-korruselistes tornides alates stuudiodest kuni kolme magamistoaga elumajade ja katusekorteriteni. Siiani on Berkeley Homes välja lasknud 350 seadet, mille hinnad algavad 990 000 USD. Praeguseks on pooled neist üksustest müüdud ja Aasia nõudlus on olnud suur: 50% projekti rahvusvahelistest ostjatest pärineb Hiinast.

Jones Lang LaSalle'i elamusuuringute juhataja Adam Challis ütleb, et sellised regenereerimisskeemid nagu Canary Wharf on Aasia ostjate seas eriti populaarsed, kuna nad mõistavad pikaajalist investeerimispotentsiaali. "Nad saavad sellest aru, sest nad on näinud, et see juhtub oma kodumaal," ütleb ta. Challis on märkinud ka ostjate suhtumise üldist muutust viimastel aastatel, kus investorid suhtuvad kaugele, vaatavad hoolikalt programme, skeeme ja lähiümbrusi ning lähenevad otsusele kui investeeringule Londonisse tervikuna.

Aeg näitab, kuidas Suurbritannial õnnestub pidada läbirääkimisi Euroopa Liidust lahkumise üle ja kuidas muutuste tagajärjel laguneb London. Palju sõltub Brexiti püsivast mõjust Suurbritannia ettevõtetele, eriti riigi tohutul finantssektoril tegutsevatele ettevõtetele. Prognoositi, et enne rahvahääletust kasvab järgmisel kümnendil Londoni elanike arv 100 000 inimese võrra aastas ja eluasemepakkumine oli mahajäänud. Neile, kes usuvad linna tulevikku ja jätkuvasse kasvupotentsiaali, võib nüüd olla sobiv aeg pöörduda.

Artikkel ilmus esmakordselt PALACE.