Mandri-Hiina kinnisvara Shopping Spree

Ma ei saa vastu seista Hiina investori mustrite lugemisele, õppimisele ja analüüsimisele. Hiina keeles pean ma silmas Hiina Rahvavabariigi kodanikke. Nende kulutatud summa ja kvantiteet pole midagi tähelepanuväärset ja muudavad turudünaamikat. Seetõttu on selle hämmastava nähtuse jälgimiseks, mõistmiseks, jälgimiseks ja proovimiseks ennustada investoritele suurt väärtust.

Hiina turistid varjavad luksuskaupade miljardeid dollareid. Igal pool, kuhu need suurte kulutustega turistid reisivad, õitseb jaemüük ja seetõttu tõuseb üüritulu suurem, mis on üürileandjatele kasulik. Selles artiklis keskendun varale iseenesest. Pole üllatav, et Hiina Rahvavabariigi kodanike massilised kulutused välismaale sisseostude tegemiseks hõlmavad ka kinnisvara, kusjuures paljud neist ostavad välismaal puhkuse ajal.

PÕHJAMAJATUS ÜLEMEREMAADE KINNISVARA

Üle kolmandiku Hiina HNWI-dest on kinnisvara juba välismaal ostnud ja 41% neist kavatseb järgmise kolme aasta jooksul investeerida ülemere kinnisvarasse - vastavalt Juwai saidi andmetele plaanib 66% investeerida elamukinnisvarasse. Kümne parima riigi seas, mida Hiina ostjad nende saidilt kõige rohkem küsivad, on USA, Austraalia, Kanada, Uus-Meremaa, Suurbritannia, Tai, Hispaania, Saksamaa, Jaapan ja Prantsusmaa. Tegelikult kuulusid neist kümnest riigist kuus viimase kümne aasta jooksul rikaste hiinlaste seas kümne parima puhkusekoha hulka.

Midagi sellist, mida me kõik vahel kogeme, pole midagi sellist, mis on uudne. Kuid miski ei muuda kinnisvaraturge hiinlaste rändurite moodi ja nad on juba meie planeedi kõige kiiremini kasvav turismiturg.

Hiinalinnas, Singapuris

RAHA SÖÖGITAMINE HIINA TURISMIS

Ettevõtted kogu maailmas on mõistnud, et Hiina puhkajate väärtus on liiga tulus, et neid eirata. Külalislahkuse ettevõtted, jaemüüjad, isegi Hiina arendajad ja äriinvestorid ühinevad suure rahalainega väljaspool oma riiki, kuhu Hiina globetrotterid puhkusereisideks lähevad. See on koht, kus ettevõtted ja investorid soovivad investeerida, et rahuldada enneolematut nõudlust kaupade ja teenuste järele.

Hiina ettevõtted ostsid kuurordid Hokkaidos ja tollimaksuvabad kauplused Tokyos, peamiselt selleks, et majutada ja sularaha sisse osta oma suvitajatele ja ostjatele. Nad teavad osta parimat. Lihtsalt anekdootina ei leidnud me paljudel Tokyo ümbruse poodides ega lennujaama tollimaksuvabades poodides kena Jaapani viskit - kõik Hiina turistidele välja müüdud!

Hiina kodanikest said eelmisel aastal ka suurimad kodude välisostjad USA-s, kuna nad ostavad Ameerika kinnisvara miljarditesse dollaritesse. Aasia ühingu ja Rosen Consulting Groupi uuringu kohaselt viisid Hiina eluaseme- ja kommertskinnisvara ostmise tohutu suurenemine nende viieaastase investeeringu enam kui 110 miljardi dollarini. Selle kogumahu suur suurus on aidanud kinnisvaraturul taastuda 2006. aastal alanud krahhist, mis põhjustas 2008. aasta majanduskriisi. Vaatamata aeglustumisele, mis on tingitud Hiina katsest pärssida kapitali väljavoolu, kahekordistub selle kümnendi teine ​​pool tõenäoliselt 218 miljardi dollarini, väitis uuring.

Väga huvitav on märkida minu uurimistöö ja avatud allikate tulemusi - on hämmastav, et Hiina andis 2014. aastal välja 16 miljonit passi. 2012. aasta seisuga oli tavalisi passe umbes 38 miljonil Hiina kodanikul, mis moodustas ainult 2,9% kogu tolleaegsest elanikkonnast. Kui isegi kogu passiomanike arv kahekordistus viimase kolme ja poole aasta jooksul kahekordseks, tähendab see, et seni oleme reisinud vaid umbes 6% Hiina elanikest. Me võime vaid ette kujutada, kuidas kinnisvaraturud välja näevad, kui neid tulusaid turiste tuleb veel palju rohkem välismaale ostma.

Sydney sadam

ÜMBER AASIA

Vaatame nüüd lähemalt meie kodule, mis toimub kinnisvara piiriülesel ostmisel. Nagu ma juba mõni kuu tagasi selles väljaandes (ajakiri Palace Singapuris) õigesti ennustasin, sai Austraalia turg suurema osa sissetulevast rahast nende varale. Seda vaatamata mitmesugustele omandimaksudele ja välismaiste ostjate piirangutele, näiteks keelule müüa kasutatud kinnisvara välismaalastele. Enamik ostjaid on hiinlased.

Samal ajal pöördusid Kagu-Aasias Hiina turistid ümber Tai majanduse, muutudes suurimaks majanduskasvu allikaks ja andes Taile hädavajaliku tõuke, ilma milleta oleks see languses. Hiina külastajate arv paisus eelmisel aastal enam kui 71%, 7,9 miljonini. See on märkimisväärne osa Tais käivatest peaaegu 30 miljonist rahvusvahelisest turistist. Nende Tais ostmise kohta pole mul veel piisavalt teavet, kuid nad hoiavad seal 4-5 tärni hotelle tõepoolest hõivatud.

Näha on siiski seda, et suurem osa HRV turiste tuleb endiselt rühmadesse ja see piirab nende võimet kinnisvara osta nagu USA-s ja Euroopas. See on vaid aja küsimus, millal rohkem neist saabub üksi ja muudab tõusulaine Kuningriigi soovitava kuurortomandi poole.

Meie piirkonnas domineerivad kinnisvaraturgudel mitte ainult hiinlased. Vietnamis andis kinnisvareseaduste leevendamine ja jõudsalt arenev majandus usalduse Vietnami diasporaale, et ta saadab rekordarvudes raha, lisades kinnisvarasektorisse auru, mis on pärast depressioonist väljatulekut taas tõusmas.Näen ka välismaalasi sisse kolimas, kuid üldiselt domineerivad Vietnami kinnisvaraturul vietnamlased. Märgin ka, et paljudes ehitistes, näiteks HCMC-s, toimub palju ehitustöid.

Minu ainus lootus on, et arendajad ei ehita üle ega ehita koos ostjatega uut mulli. Singapur ja Hong Kong on valitsuste kehtestatud jahutusmeetmete haardes, nii et elamuturud on üldiselt languses. Arvestades selle kolmekordse reitingu A ja turvalise varjupaiga staatust, jääb Singapur kohalike investorite ja välisfondide jaoks parimaks investeeringuks.

Singapuri kinnisvarainvesteerimisturul on aktiivsus ostmiseks valmis. Kuid praegu näen enamasti põhjapüüdjaid, kes on tagasi ja otsivad soodsaid pakkumisi Singapuri tippkorterites, mis on Hongkongi, Londoni ja Manhattani sarnaste kinnistutega võrreldes üsna alahinnatud.

Poemaja on Singapuri turusegment, mis meelitab ligi investeeringuid. See on paljude aastate jooksul olnud ka üks minu lemmikuid. Ma armastan neid! Poemajade väärtused, eriti keskosades, on viimase kolme aasta jooksul hüppeliselt kasvanud, seda suurendab nende nappus ning fondide ja välismaalaste nõudmine. Mõned välisinvestorite hiljutised tehingud läksid brutopinna järgi üle 2700 USD ruutmeetri kohta. Äripiirkondades tõusid hinnad viimase 4 aasta jooksul umbes 80%. Näib, et rohkem välismaiseid fonde ja erainvestoreid ostab, kuna kohalikud kipuvad tootlust rohkem vaatama ja viimasel ajal on tootlus väga madal.

Mõnikord nii madal kui 2-3%. Fondid ja välismaalased näevad nendes nappides kinnisvara kalliskivides suurt väärtust, kuna nad ostavad neid maju agressiivselt, lootes kapitali kallinemisele. Kui kauplus on kenasti renoveeritud, on olemas hea liisingunõudlus, kuna rentnikud leiavad, et need üürid on kaubanduskeskuste või kõrgema hinnaga kontorimajadega ikka väärilised. Arvan, et ootan rohkem ostjaid selle kinnisvarasegmendi vastu üles. Samuti näen suuremat väärtust vähem kesksetes kohtades, mis võivad teenindada nii kontoreid kui ka F&B sellistes kohtades nagu Kampong Glam.

Kampong Glam on üks nn suhteliselt keskne piirkond linna keskuses. Selle hinnad ei tõusnud nii palju kui Hiinalinna, näiteks Club Streeti puusanurgad. Olles Victoria tänava ääres ja väljakujunenud eksootilise jaemüügi enklaav Araabia tänaval, on see paljulubav investeerimiskoht, mis kuulub oma portfellisse.

Alexander Karolik-Shlaen EMBA, majandusteadlane ja kinnisvarainvestor, on Panache Management'i tegevjuht - luksusbrändide ja kinnisvarainvesteerimisnõustaja

See artikkel ilmus esmakordselt ajakirjas Palace.